ผู้ตรวจการแผ่นดิน แก้ปมโอนบ้านเอื้ออาทรล่าช้า

          ผู้ร้องเรียนได้ยื่นหนังสือร้องเรียนต่อผู้ตรวจการแผ่นดิน ว่าการเคหะแห่งชาติไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดบ้านเอื้ออาทรโครงการบางขุนเทียน ๓ ได้ตามสัญญา กล่าวคือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดบ้านเอื้ออาทร ข้อ 8 ระบุว่า หากสัญญาอายุครบ 5 ปี การเคหะแห่งชาติจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้เช่าซื้อ แต่เมื่อสัญญาอายุครบ ๕ ปีแล้ว การเคหะแห่งชาติยังไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดบ้านเอื้ออาทรให้แก่ผู้ร้องเรียนได้

          ผู้ตรวจการแผ่นดินจึงได้ดำเนินการแสวงหาข้อเท็จจริง พบว่า โครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นโครงการที่รัฐบาลริเริ่มขึ้นเมื่อ พ.ศ. 2546 คณะรัฐมนตรีมีมติให้การเคหะแห่งชาติดำเนินโครงการบ้านเอื้ออาทร และใน พ.ศ. 2548 รัฐบาลมีนโยบายเร่งรัดให้ดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จโดยเร็ว แต่เนื่องจากบ้านเอื้ออาทรเป็นโครงการก่อสร้างที่ต้องทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งรัฐบาลเห็นว่าหากโครงการบ้านเอื้ออาทรต้องทำ EIA แล้วจะทำให้เกิดความล่าช้าในการดำเนินโครงการไม่เป็นไปตามนโยบายรัฐบาลในขณะนั้นจึงให้สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำหนดมาตรการเฉพาะให้โครงการบ้านเอื้ออาทรไม่ต้องทำ EIA เต็มรูปแบบ ต่อมา กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ออกประกาศยกเว้นให้บ้านเอื้ออาทรไม่ต้องทำ EIA แต่มีเงื่อนไขว่าต้องไม่มีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดโครงการหรือกิจการ รวมทั้งมาตรการที่กำหนดภายหลังการยินยอมปฏิบัติตามมาตรา 46 วรรคสาม (สผ. 4)

          จนกระทั่ง พ.ศ. 2550 คณะรัฐมนตรีมีมติให้ปรับลดขนาดโครงการลงด้วยเนื่องจากเกรงว่าการก่อสร้างจะเกินความต้องการของประชาชน (Over Supply) สำหรับบ้านเอื้ออาทรโครงการบางขุนเทียน 3 ตามแบบแปลนเดิมที่ยื่นขอรับสิทธิยกเว้นไม่ต้องทำ EIA นั้น จะต้องก่อสร้างอาคารชุดสูง 4 ชั้น จำนวน 165 อาคาร จำนวน 7,888 หน่วย แต่เมื่อปรับลดขนาดโครงการลง คงเหลือจำนวน 46 อาคาร จำนวน 2,200 หน่วย เมื่อมีการปรับลดจำนวนอาคารชุดลงและปรับย้ายที่ตั้งบางอาคาร ทำให้การก่อสร้างโครงการไม่ตรงตามแบบแปลนที่ยื่นไปและผิดเงื่อนไขที่กำหนดว่าจะต้องไม่มีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดโครงการหรือกิจการ จึงทำให้บ้านเอื้ออาทรโครงการบางขุนเทียน 3 ต้องย้อนกลับมาทำ EIA เต็มรูปแบบ เพื่อให้นายทะเบียนอาคารชุด (เจ้าพนักงานที่ดิน) สามารถจดทะเบียนอาคารชุดให้ได้ มิฉะนั้นจะเป็นการจดทะเบียนอาคารชุดที่มิชอบด้วยกฎหมาย

          ผู้ตรวจการแผ่นดินจึงได้เสนอแนะให้การเคหะแห่งชาติ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมโยธาธิการและผังเมือง และกรุงเทพมหานคร ร่วมมือกันขจัดความเดือดร้อนของประชาชน โดยคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติมีมติเห็นชอบให้มีการปรับปรุงหนังสือแสดงความยินยอมปฏิบัติตามมาตรการที่กำหนดตามมาตรา 46 วรรคสาม (แบบ สผ. 4) โดยให้การเคหะแห่งชาติเป็นผู้รับผิดชอบในการดำเนินการแก้ไขรายละเอียดให้สอดคล้องกับมาตรการเดิม และข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดนั้น เพราะเหตุที่ไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้นั้น คือ ปัญหาเรื่องแบบแปลนก่อสร้างที่ไม่ตรงกับที่ได้รับอนุญาตยกเว้นทำ EIA แต่หากพิจารณาด้วยเหตุผลการปรับลดจำนวนอาคารลง น่าจะส่งผลให้ปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมลดลงตามไปด้วย ดังนั้น เมื่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องสามารถร่วมกันแก้ไขปัญหาดังกล่าว จึงส่งผลให้บ้านเอื้ออาทรโครงการบางขุนเทียน 3 สามารถขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบแปลนก่อสร้างต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้ นายทะเบียนอาคารชุดจะสามารถจดทะเบียนอาคารชุดและออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ จึงสามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ประชาชนผู้ซื้อได้ต่อไป โดยเมื่อการเคหะแห่งชาติและหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องร่วมมือกันแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของประชาชน จึงส่งผลให้เกิดการแก้ไขในโครงการบ้านเอื้ออาทรอื่น ๆ ที่ติดปัญหาในลักษณะเดียวกันอีก 6 โครงการ ได้แก่โครงการพรพระร่วงประสิทธิ์

การเคหะแห่งชาติได้รายงานความคืบหน้าการดำเนินการแก้ไขปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเอื้ออาทรต่อผู้ตรวจการแผ่นดินว่า สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและประชาชนสามารถรับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเอื้ออาทรโครงการบางขุนเทียน 3 ได้แล้ว รวมถึงโครงการอื่น ๆ ข้างต้นกว่า 7,500 หน่วย นอกจากนี้ ประชาชนยังได้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดโดยจะเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนห้องชุดและค่าจดจำนองห้องชุดในอัตราร้อยละ 0.01 เนื่องจาบ้านเอื้ออาทรมีราคาต่อห้องไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งจากเดิมจะต้องเสียค่าใช้จ่ายหลักหมื่นบาท ก็เหลือเพียงหลักร้อยบาทเท่านั้น